در سال‌های اخیر بازار اجاره مسکن در ایران با تغییرات و مقررات تازه‌ای همراه بوده است که یکی از مهم‌ترین این مقررات بحث ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های رسمی و دریافت کد رهگیری است و این کد در واقع شناسه‌ای یکتا برای هر قرارداد اجاره محسوب می‌شود که هدف از ایجاد آن شفافیت بیشتر و کاهش اختلافات احتمالی میان موجر و مستأجر بوده است اما پرسش مهمی که برای بسیاری از افراد پیش می‌آید این است که: اگر اجاره‌نامه‌ای بدون کد رهگیری تنظیم شود آیا همچنان اعتبار قانونی دارد یا خیر؟
اجاره‌نامه بدون کد رهگیری در ایران از نظر قانونی می‌تواند معتبر باشد مشروط بر اینکه به‌صورت کتبی تنظیم شده و شرایط اساسی قرارداد مانند توافق طرفین، موضوع قرارداد، مدت اجاره و مبلغ مشخص باشد با این حال مطابق قانون ثبت اجاره‌نامه در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری برای معاملات ملکی توصیه می‌شود زیرا این کد به‌عنوان مدرک رسمی برای اثبات معامله در مراجع قانونی و جلوگیری از اختلافات احتمالی استفاده می‌شود و عدم وجود کد رهگیری ممکن است در برخی موارد مانند دعاوی حقوقی یا اثبات مالکیت در برابر اشخاص ثالث مشکل‌ساز شود اما به‌خودی‌خود قرارداد را باطل نمی‌کند.
برای یافتن دقیق تر و جامع تر پاسخ این سوال در ادامه با ما همراه باشید.
کد رهگیری چیست و چرا اهمیت دارد؟
کد رهگیری املاک شناسه‌ای ۱۳ رقمی است که از سال ۱۳۸۷ با راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاک کشور توسط وزارت راه و شهرسازی معرفی شد که این کد توسط مشاوران املاک مجاز و پس از ثبت اطلاعات قرارداد در سامانه صادر می‌شود و به صورت پیامکی به طرفین ارسال می‌گردد که هدف از این سیستم افزایش شفافیت در معاملات، جلوگیری از اجاره چندگانه یک ملک و کاهش کلاهبرداری است
برای دریافت کد رهگیری مدارکی مانند سند مالکیت، شناسنامه و کارت ملی طرفین و قبوض پرداخت‌شده ملک مورد نیاز است همچنین این فرآیند برای املاک با سند شش‌دانگ امکان‌پذیر بوده و هزینه‌ای برای صدور کد دریافت نمی‌شود.
اجاره‌نامه بدون کد رهگیری باطل یا معتبر است؟
بر اساس ماده ۲ قانون مدنی ایران قراردادهای اجاره به عنوان عقود لازم‌الاجرا شناخته می‌شوند مشروط بر اینکه شرایط اساسی صحت قرارداد (مانند قصد و رضای طرفین، اهلیت، موضوع معین و مشروعیت) رعایت شده باشد بنابراین از منظر حقوقی اجاره‌نامه‌ای که به صورت کتبی تنظیم شده و به امضای طرفین رسیده باشد حتی بدون کد رهگیری دارای اعتبار است و می‌تواند در مراجع قضایی به عنوان مدرک ارائه شود با این حال فقدان کد رهگیری ممکن است در برخی دعاوی حقوقی مانند اثبات مالکیت یا اولویت مستاجر در برابر شخص ثالث چالش‌هایی ایجاد کند و برای مثال در مواردی که ملک به چند نفر اجاره داده شده باشد اثبات تاریخ قرارداد بدون کد رهگیری دشوارتر خواهد بود.
مزایای کد رهگیری
برای درک بهتر جایگاه کد رهگیری لازم است به مزایای آن اشاره شود:
- قابلیت استعلام: با وجود کد رهگیری هر دو طرف می‌توانند در هر زمان از طریق سامانه‌های رسمی اصالت قرارداد را بررسی کنند.
- پیشگیری از کلاهبرداری: این کد مانع از آن می‌شود که یک ملک به چند نفر اجاره داده شود.
- سهولت در دعاوی حقوقی: هنگام طرح شکایت یا پیگیری قضایی وجود کد رهگیری روند اثبات ادعا را ساده‌تر می‌کند.
- استفاده در خدمات عمومی: در بسیاری از موارد مانند دریافت انشعابات جدید یا تغییر نام قبض‌های خدماتی وجود کد رهگیری یک الزام به شمار می‌آید.
خطرات اجاره‌نامه بدون کد رهگیری
اگرچه از نظر حقوقی اجاره‌نامه بدون کد رهگیری همچنان معتبر است اما در عمل می‌تواند مشکلاتی ایجاد کند:
- مشکل در دعاوی حقوقی: یکی از مشکلات اصلی فقدان کد رهگیری پیچیدگی در پیگیری دعاوی حقوقی است که بدون ثبت قرارداد در سامانه اثبات تاریخ تنظیم قرارداد یا اولویت مستاجر در برابر سایر مدعیان دشوار می‌شود و این موضوع به‌ویژه در مواردی که موجر ملک را به چند نفر اجاره داده باشد، برجسته است.
- محدودیت در دسترسی به خدمات دولتی: برخی خدمات دولتی مانند دریافت وام ودیعه مسکن یا ثبت اعتراض در شورای حل اختلاف ممکن است به ارائه کد رهگیری وابسته باشد که در این موارد مستاجران بدون کد رهگیری با موانع بیشتری مواجه می‌شوند.
- ریسک کلاهبرداری: عدم ثبت قرارداد در سامانه می‌تواند خطر کلاهبرداری را افزایش دهد برای مثال ممکن است موجر ملکی را که مالکیت آن محل اختلاف است یا فاقد سند رسمی است اجاره دهد و کد رهگیری به عنوان ابزاری برای تأیید صحت معامله عمل می‌کند و نبود آن این ریسک را افزایش می‌دهد.
دیدگاه قانون درباره الزام کد رهگیری
بر اساس آیین‌نامه‌های مصوب وزارت راه و شهرسازی همه‌ی مشاوران املاک موظف‌اند قراردادهای تنظیم‌شده را در سامانه ثبت و کد رهگیری صادر کنند و تخلف از این موضوع می‌تواند برای بنگاه مربوطه پیگرد اداری داشته باشد با این وجود عدم دریافت کد رهگیری به معنای بی اعتباری قرارداد میان طرفین نیست بلکه تنها مزایا و ضمانت‌های اجرایی آن کاهش می‌یابد.
راهکارهای پیش رو برای مستأجران و موجران
برای پیشگیری از مشکلات احتمالی توصیه می‌شود:
- استفاده از مشاوران املاک معتبر: حتی در صورت تمایل به تنظیم قرارداد خصوصی مشورت با یک مشاور املاک مجاز می‌تواند به دریافت کد رهگیری و افزایش شفافیت کمک کند.
- تنظیم قرارداد دقیق: قرارداد باید شامل تمام جزئیات از جمله مشخصات ملک، مبلغ اجاره، مدت قرارداد و شرایط فسخ باشد که امضای شاهدان نیز می‌تواند اعتبار قرارداد را تقویت کند.
- استعلام وضعیت ملک: پیش از امضای قرارداد بررسی سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد می‌تواند از مشکلات بعدی جلوگیری کند.
- نگهداری اسناد مکتوب: حفظ تمام مدارک مرتبط با قرارداد مانند رسیدهای پرداخت می‌تواند در دعاوی حقوقی مفید باشد.
حالا در آخر پاسخ به پرسش ابتدایی روشن است که اجاره‌نامه بدون کد رهگیری اعتبار دارد اما ضمانت اجرایی آن ضعیف‌تر است و از منظر قانون مدنی قرارداد زمانی که با اراده‌ی طرفین و رعایت شرایط اساسی صحت قرارداد منعقد شود نافذ و معتبر خواهد بود اما کد رهگیری به‌عنوان ابزاری تکمیلی امنیت و شفافیت بیشتری برای طرفین ایجاد می‌کند به همین دلیل توصیه می‌شود در هر معامله‌ی اجاره‌ای حتماً کد رهگیری دریافت شود تا در آینده از بروز اختلاف و مشکلات قانونی جلوگیری گردد.
