۱. مقدمات و تحقیق اولیه
قبل از هر اقدامی برای خرید سوله، باید یک سری مطالعات حقوقی و فنی انجام دهید تا ریسک معامله کاهش یابد.
الف) استعلام مالکیت و وضعیت ثبتی
ابتدا باید مطمئن شوید که فروشنده واقعاً مالک قانونی سوله است (یعنی نام او در دفتر املاک ثبت اسناد به عنوان مالک قید شده باشد).
بررسی شود که آیا سوله در رهن بانک یا در توقیف قانونی قرار دارد یا خیر.
استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری یا شورای شهرک صنعتی (اگر سوله در شهرک صنعتی واقع است).
بررسی بدهی‌های مالیاتی، مالیات نقل و انتقال، بدهی بیمه تأمین اجتماعی و عوارض شهری مرتبط با ملک صنعتی.
اگر ملک جزئی از یک شهرک صنعتی است، استعلام از هیئت مدیره شهرک یا مراجع مربوطه نسبت به وضعیت حقوقی ساختمان یا پلاک داخل شهرک الزامی است.
مطابق گزارش ایسنا، یکی از نکات مهم در خرید سوله این است که منافع مورد معامله طبق استعلامات ثبتی به اشخاص ثالث واگذار نشده باشد یا در رهن یا توقیف نباشد.
ب) ارزیابی فنی و مهندسی
بازدید از سوله جهت بررسی وضعیت اسکلت فلزی، ستون‌ها، تیرها، پوشش سقف، زنگ‌زدگی، نشست زمین و وضعیت پی‌سازی.
بررسی انطباق سازه با نقشه‌های مصوب و مقررات ملی ساختمان.
استعلام امکان بهره‌برداری صنعتی از نظر کاربری منطقه (آیا کاربرد صنعتی در آن منطقه مصوب است؟).
اگر سوله نیاز به اصلاحات یا مقاوم‌سازی دارد، برآورد هزینه آن نیز ضروری است.
ج) تعیین قیمت و شرایط پرداخت
با توجه به متراژ، موقعیت، وضعیت فنی و کاربری، قیمت پایه معامله را تخمین بزنید.
توافق بر سر بیعانه و نحوه پرداخت (مرحله‌ای یا نقدی)
تعیین شرایط فسخ معامله و جریمه‌های احتمالی.
در قرارداد اولیه، باید مواردی چون مشخصات کامل خریدار و فروشنده، نشانی دقیق سوله، مساحت، شماره پلاک ثبتی، مبلغ معامله، تاریخ تحویل، شروط فسخ و تضمین‌ها ذکر شود.
۲. تنظیم مبایعه‌نامه یا پیش‌قرارداد قانونی
پس از تحقیقات اولیه و توافقات مقدماتی، مرحله بعدی تنظیم قرارداد مکتوب است.
قرارداد می‌تواند به صورت مبایعه‌نامه یا پیش‌قرارداد تنظیم شود.
حتماً ذکر شود که قرارداد دارای کد رهگیری باشد (اگر طبق قانون معاملات ملکی الزام به کد رهگیری وجود دارد).
بندهایی که باید در قرارداد گنجانده شود:
• مشخصات کامل طرفین (نام، کد ملی، آدرس)
• مشخصات دقیق سوله (پلاک ثبتی، مساحت، آدرس)
• مبلغ کل معامله و نحوه و زمان پرداخت
• زمان تحویل سوله به خریدار
• وظایف فروشنده در آماده‌سازی سوله (رفع معایب، اخذ مجوزات لازم)
• شرایط فسخ قرارداد و بازگشت بیعانه
• تضمین‌هایی مثل وثیقه، ضمانت بانکی یا چک.
در قرارداد باید پیش‌بینی شود که فروشنده موظف به تامین مفاصا حساب مالیاتی، بیمه‌ای و عوارض شهری قبل از انتقال سند باشد.
۳. انجام استعلامات و اخذ مجوزها
قبل از رفتن به دفتر اسناد رسمی برای انتقال، باید مطمئن شوید که همه مراجع ذی‌صلاح پاسخ داده و مجوزهای لازم اخذ شده‌اند.
الف) مفاصا حساب‌ها
مفاصا حساب مالیاتی به این معنی است که فروشنده بدهی مالیاتی نداشته باشد یا بدهی تسویه شده باشد.
مفاصا حساب بیمه تأمین اجتماعی اگر سوله دارای فعالیت یا پرسنل بوده است.
مفاصا حساب عوارض شهری، عوارض نوسازی، قبوض آب، برق، گاز و سایر خدمات.
ب) استعلام ثبتی و ممنوعیت‌ها
دفتر اسناد رسمی، استعلام از اداره ثبت می‌گیرد تا بررسی کند ملک توقیف یا در رهن نیست.
بررسی مطالعات شهرسازی و کاربری منطقه جهت تأیید امکان استفاده صنعتی از زمین و سازه.
اگر سوله در شهرک صنعتی است، استعلام از مراجع شهرک لازم است.
بررسی اینکه ساختمان دارای پایان کار یا گواهی عدم خلاف باشد اگر فعالیت ساختمانی در آن داشته شده است.
ج) تهیه مدارک حقوقی و فنی
نقشه‌های مصوب، تاییدیه مهندسان، گزارش فنی سازه.
گواهی اتمام یا پایان کار (اگر ساخت اولیه صورت گرفته باشد).
مدارک شناسایی خریدار و فروشنده (کارت ملی، شناسنامه).
سند مالکیت فعلی و سوابق ثبتی.
رسیدهای پرداخت هزینه‌ها و مالیات‌ها، قبوض خدماتی تسویه شده.
۴. تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی
پس از طی موفقیت‌آمیز مراحل فوق، به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌شود تا انتقال مالکیت با سند رسمی انجام شود.
الف) حضور طرفین
خریدار و فروشنده باید شخصاً یا با وکیل دارای وکالت رسمی معتبر در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند.
ب) بررسی نهایی مدارک
دفترخانه فرصتی دارد تا مدارک را چک کند:
استعلام‌های انجام شده
صحت اسناد شناسایی
مفاصا حساب‌ها
انطباق پلاک ثبتی با ملک مورد معامله
تایید امضای طرفین
تأیید نقشه‌ها و گزارش‌های فنی
ج) پرداخت هزینه‌ها
در دفتر اسناد رسمی، خریدار معمولاً موظف است هزینه‌های زیر را پرداخت کند:
مالیات نقل و انتقال
حق التحریر دفترخانه
هزینه حق ثبت اسناد
فروشنده نیز ممکن است بخشی از هزینه‌ها را قبول کند، منوط به توافق در قرارداد.
د) امضای سند و انتقال مالکیت
پس از تایید نهایی، سند رسمی به نام خریدار تنظیم می‌شود و فروشنده و خریدار آن را امضا می‌کنند.
دفترخانه حواله لازم را به اداره ثبت صادر می‌کند تا سند جدید در اداره ثبت اسناد ثبت شود.
۵. ثبت سند جدید در اداره ثبت اسناد و املاک
تنها امضای سند در دفترخانه کافی نیست؛ باید سند در اداره ثبت نیز وارد شود.
الف) ارسال سند به اداره ثبت
دفتر اسناد رسمی، سند امضا شده را همراه مستندات به اداره ثبت اسناد و املاک می‌فرستد.
ب) بررسی ثبت
اداره ثبت بررسی می‌کند که انتقال به درستی به نام خریدار انجام شده و هیچ ایرادی وجود ندارد.
ج) درج در دفتر املاک
اگر همه چیز درست باشد، نام خریدار در دفتر املاک ثبت می‌شود و سند مالکیت رسمی به نام خریدار صادر می‌گردد.
د) صدور سند جدید
در نهایت، سند مالکیت جدید در اختیار خریدار قرار می‌گیرد.
۶. انتقال انشعابات و تغییر مالکیت خدمات عمومی
بعد از ثبت سند، باید نسبت به انتقال خدمات و ثبت مالکیت در منابع عمومی اقدام شود:
مراجعه به شرکت آب، برق، گاز، تلفن و تغییر نام مالک
مراجعه به شهرداری برای تغییر نام در تعرفه‌ها، عوارض نوسازی و عوارض شهری
در صورت وجود مجوز بهره‌برداری، متناسب با نام مالک جدید به روز رسانی شود
نکات حقوقی حیاتی و مخاطرات رایج
۱. اعتبار سند رسمی بیشتر از سند عادی
در حقوق ایران، سند رسمی دارای قوت اجرایی است و در دعاوی، ارزش بیشتری دارد نسبت به قولنامه یا سند عادی.
۲. خطر واگذاری به اشخاص ثالث
اگر منافع مورد معامله پیش‌تر به شخص ثالث واگذار شده باشد (مثلاً اجاره یا تعهد به شخص دیگر) باید از آن مطلع باشید.
۳. سابقه مالیاتی یا بیمه‌ای فروشنده
چنانچه فروشنده بدهی مالیاتی یا بیمه‌ای داشته باشد، حتی پس از انتقال سند ممکن است خریدار درگیر دعاوی شود.
۴. مدت زمان ثبت سند
گذر زمانی بین امضای سند رسمی و صدور سند مالکیت ممکن است هفته‌ها تا ماه‌ها طول بکشد، بسته به شرایط محلی و اداری.
۵. استفاده از وکیل متخصص یا مشاور حقوقی ملکی
برای معاملات پیچیده، به خصوص املاک صنعتی، داشتن وکیل می‌تواند مانع بسیاری از مشکلات شود.
