مالیات بر درآمد اجاره یکی از انواع مالیات‌هایی است که در نظام مالیاتی ایران برای افرادی که از محل اجاره املاک درآمدی کسب می‌کنند وضع می‌شود و این مالیات با هدف تنظیم بازار و تأمین بخشی از درآمدهای دولت اعمال می‌گردد با این حال قانون‌گذار برای حمایت از گروه‌های خاص و تشویق به برخی رفتارهای اقتصادی معافیت‌هایی را برای این نوع مالیات در نظر گرفته است.
آگاهی از معافیت‌های مالیاتی برای مالکان املاک اجاره‌ای از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا بسیاری از افراد به‌دلیل عدم اطلاع از این معافیت‌ها مالیات‌هایی را پرداخت می‌کنند که می‌توانستند از آن معاف شوند به همین دلیل در این مقاله به بررسی دقیق افرادی که از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند پرداخته خواهد شد با ما همراه باشید.
مفهوم مالیات بر درآمد اجاره
مالیات بر درآمد اجاره مالیاتی است که بر درآمد حاصل از اجاره املاک مسکونی، تجاری یا اداری اعمال می‌شود که بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم ایران مالکان املاکی که ملک خود را اجاره می‌دهند موظف‌اند بخشی از درآمد اجاره‌ای خود را به‌عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند.
به‌طور کلی هر موجری که ملک خود را به اجاره واگذار می‌کند مشمول مالیات بر درآمد اجاره است مگر آنکه قانون صراحتاً استثناء قائل شده باشد و این مالیات شامل اجاره املاک مسکونی و تجاری می‌شود که اجاره از منابع مختلف (نقدی، اجاره بها یا حتی درآمد ناشی از رهن) به حساب می‌آید و طبق مقررات مالیاتی باید گزارش گردد.
همچنین در اجاره به مستأجران خاص (مانند وزارتخانه‌ها، نهادهای دولتی یا شرکت‌ها) طبق تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم وظیفه کسر و پرداخت مالیات از سوی مستأجر تعریف شده و موجر ممکن است مستقیماً درگیر محاسبه مالیات نشود.
نرخ این مالیات بسته به نوع ملک و میزان درآمد متفاوت است و معمولاً به‌صورت تصاعدی محاسبه می‌شود که با این حال قانون‌گذار شرایطی را پیش‌بینی کرده است که برخی افراد یا املاک از پرداخت این مالیات معاف شوند.
میزان مالیات بر درآمد اجاره چقدر است؟
مطابق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم درآمد مشمول مالیات از اجاره عبارت است از: کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک مالک نسبت به مورد اجاره.
به بیان دیگر مؤدی مالیاتی (موجر) می‌تواند معادل ۲۵٪ کل اجاره را به عنوان هزینه و استهلاک در نظر بگیرد و فقط ۷۵٪ باقی را مشمول مالیات کند علاوه بر این ماده ۵۴ قانون مذکور تعیین می‌کند که مبنای تشخیص درآمد اجاره قرارداد رسمی یا عادی اجاره است و در صورت فقدان قرارداد امتناع از ارائه آن یا درج اجاره‌بهای غیرواقعی (کمتر از ۸۰٪ عرف) سازمان امور مالیاتی می‌تواند بر اساس «جدول اجاره املاک مشابه» مبنای مالیاتی را تعیین نماید.
گروه‌های معاف از مالیات بر درآمد اجاره
معافیت‌های مالیات بر درآمد اجاره در ایران بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم و آیین‌نامه‌های مربوطه تعیین شده‌اند و این معافیت‌ها به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که از برخی اقشار جامعه حمایت کرده و فشار مالیاتی را برای آن‌ها کاهش دهند. گروه‌های اصلی که از این مالیات معاف هستند عبارتند از:
سکونت مالک یا بستگان درجه یک:
براساس تبصره ۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم اگر مالک ملک مسکونی خود را برای سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل در اختیار آن‌ها قرار دهد آن ملک اجاری تلقی نمی‌شود و درآمد حاصل از آن مشمول مالیات نیست البته چنانچه ثابت شود افراد مذکور اجاره‌بها می‌پردازند این معافیت قابل اعمال نیست همچنین در صورت وجود چند واحد مسکونی مالک می‌تواند یک واحد را برای خود و یک واحد برای هر یک از افراد مذکور تعیین و معافیت را اعمال کند.
اجاره رایگان به سازمان‌ها و نهادهای خاص:
طبق تبصره ۲ ماده ۵۳ املاکی که به صورت رایگان در اختیار وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی یا موسسات وابسته به دولت (دستگاه‌هایی که بودجه آن‌ها از محل دولت تأمین می‌شود)، شهرداری‌ها و دهیاری‌ها، بنیادها و نهادهای انقلاب اسلامی یا سایر نهادهای عمومی واگذار می‌شود «غیر اجاری» محسوب شده و در نتیجه درآمدی از این بابت مشمول مالیات نیست و در عمل مستثنا از مالیات درآمد اجاره می‌گردند.
واحدهای مسکونی با الگوی مصرف مسکن:
تبصره ۱۱ ماده ۵۳ مقرر می‌کند مالکانی که بیش از سه واحد مسکونی را اجاره داده باشند و این واحدها مطابق «الگوی مصرف مسکن» از سوی وزارت راه و شهرسازی ساخته شده باشند در کل دوره اجاره از معافیت ۱۰۰٪ مالیات بر درآمد اجاره برخوردارند همچنین در غیر این صورت درآمد اجاره هر فرد از واحدهای مسکونی اش در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید (و در سایر نقاط تا ۲۰۰ مترمربع) معاف است.
نکته مهم آنکه همه این معافیت‌ها در قانون با واژه «مسکونی» آمده و بنابراین در مورد اجاره واحدهای تجاری این نوع تخفیف وجود ندارد.
فقط درآمد اجاره:
براساس ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم (اصلاح‌شده) اگر شخص حقیقی هیچ درآمد دیگری جز اجاره نداشته باشد، تا سقف معافیت مالیاتی ماده ۸۴ (موضوع قانون بودجه هر سال) از درآمد اجاره او معاف است به عبارت دیگر فردی که اجاره ملک تنها منبع درآمدش باشد می‌تواند معادل معافیت سالانه حقوق از درآمد اجاره را کسر کند که برای برخورداری از این معافیت مودی می‌بایست اظهارنامه مالیات بر اجاره را تکمیل کرده و رسماً اعلام کند که درآمد دیگری ندارد.
در قانون بودجه سال ۱۴۰۲ سقف معافیت مذکور معادل ۱۲۰ میلیون تومان و در سال ۱۴۰۳ ۷۵۰ میلیون تومان تعیین شده است.
سرپرست خانوار:
در قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» (ماده ۱ بند الف) درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف معافیت ماده ۸۴ به طور کامل از مالیات معاف اعلام شده است همچنین اگر مالک هم‌زمان خود مستاجر واحد مسکونی دیگری باشد تا سقف اجاره‌بهای پرداختی نیز ۱۰۰٪ تخفیف مالیاتی دارد و این حکم جدید عملاً حق تقدم وام دهی یا پرداخت اجاره توسط سرپرست خانوار را نیز در نظر گرفته است.
قرارداد بلندمدت مسکونی:
مطابق بخشنامه سازمان امور مالیاتی قراردادهای اجاره‌نامه مسکونی حداقل دو ساله از مزایای مالیاتی برخوردارند که در دوره ۲ ساله قرارداد معادل ۷۰٪ درآمد اجاره به‌عنوان تخفیف (معافیت مشروط) در نظر گرفته شده و برای قراردادهای سه ساله و بیشتر کل درآمد اجاره (۱۰۰٪) معاف می‌شود.
فروش ملک و تعهد سکونت:
براساس تبصره ۸ ماده ۵۳ اگر مالک خانه مسکونی خود را بفروشد و در سند فروش مدت زمانی (تا ۶ ماه) برای تخلیه ملک تعیین کند (بدون آنکه اجاره‌بهایی دریافت شود) طی این مدت درآمد ناشی از اجاره آن خانه مشمول مالیات نخواهد بود همچنین در معاملات شرطی تا زمانی که فروشنده (با قید شرط) در ملک باقی است آن واحد اجاره‌ای محسوب نمی‌شود و معافیت دارد.
ماده ۵۵ قانون مالیات‌های مستقیم:
این ماده پیش‌بینی می‌کند در صورتی که مالک ملکی را اجاره دهد و خود ملک دیگری را اجاره کند (یا از خانه سازمانی استفاده نماید) میزان اجاره‌ای که بابت محل سکونت خود می‌پردازد از کل درآمد اجاره دریافتی او کسر خواهد شد که نتیجه این حکم آن است که از درآمد خالص اجاره مالیات کمتری یا هیچ مالیاتی اخذ شود.
به بیان ساده اگر موجری اجاره‌ای می‌دهد ولی خودش هم مستأجر محل دیگری باشد می‌تواند اجاره پرداختی را در محاسبه مالیات خرج کند.
تفاوت واحد مسکونی و تجاری در مالیات اجاره
همان‌گونه که اشاره شد بیشتر معافیت‌ها و تخفیف‌های مالیاتی مربوط به املاک مسکونی هستند (مثلاً سقف مساحت ۱۵۰/۲۰۰ متر یا قرارداد بلندمدت مسکونی) و برای واحدهای تجاری هیچ‌یک از معافیت‌های فوق پیش‌بینی نشده است همچنین درآمد اجاره آن‌ها به طور کامل مشمول مالیات خواهد بود علاوه بر این نرخ‌ها و نحوه محاسبه مالیات برای اجاره تجاری ممکن است متفاوت باشد مانند اینکه مستأجران حقوقی معمولاً مکلف به کسر مالیات از اجاره‌بها هستند.
مدارک و روند اثبات معافیت
جهت بهره مندی از معافیت‌های یادشده مودی باید مدارک و اسناد مربوط را در اظهارنامه مالیاتی اجاره ذکر و پیوست نماید برای مثال جهت اثبات معافیت ماده ۵۷ ارائه اظهارنامه مخصوص مالیات بر اجاره که در آن تصریح شده شخص درآمد دیگری ندارد ضروری است.
در سایر موارد مشابه نیز مدارکی مانند اجاره‌نامه رسمی، سند مالکیت یا فروش، قرارداد بلندمدت و گواهی‌های مربوط به وضعیت خانوادگی (برای بستگان درجه یک) یا تأییدیه نهادهای حمایتی (برای قرارداد با خانوارهای کم‌درآمد) باید ضمیمه شود که اداره امور مالیاتی می‌تواند این اسناد را بررسی و در صورت لزوم استعلام‌های لازم را از دستگاه‌های ذی‌ربط انجام دهد.
تغییرات اخیر در قانون
بخش عمده مواد و تبصره‌های فوق‌الذکر در اصلاحیه سال ۱۳۹۴ قانون مالیات‌های مستقیم و اصلاحات بعدی آن گنجانده شده‌اند و تاکنون نیز در قانون بودجه سالانه شفاف و تقویت شده‌اند همچنین قانون جدید ساماندهی مسکن (مصوب ۱۴۰۱–۱۴۰۲) برخی شرایط از جمله معافیت سرپرست خانوار و کسر اجاره پرداختی مالک را بر اساس شرایط روز تأکید کرده است.
رقم سالانه معافیت‌های مالیاتی (ماده ۸۴) نیز هر سال در قانون بودجه تعیین می‌شود که این امر مقدار درآمد معاف از مالیات اجاره را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
امیدواریم این مقاله از املاک صنعتی شهر صنعت برای شما مفید و کارآمد واقع شود.
