در روابط موجر و مستأجر، ممکن است نیاز به تخلیه ملک اجاره‌ای پیش آید. در این راستا دو ابزار حقوقی به نام‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری وجود دارد که هرکدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را دارند. هدف این مقاله بررسی تفاوت‌های این دو ابزار از جنبه‌های مختلف است در ادامه با ما همراه باشید.
حکم تخلیه چیست؟
حکم تخلیه مجوزی است که به درخواست موجر پس از پایان مدت اجاره صادر می‌شود تا مستأجر را به تخلیه ملک ملزم کند. در معنای لغوی “تخلیه” به معنای خالی کردن است اما در حقوق به معنای گرفتن ملک از متصرف است که این موضوع معمولاً در روابط موجر و مستأجر مطرح می‌شود مثلاً زمانی که قرارداد اجاره به صورت شفاهی یا مکتوب وجود دارد و مستأجر پس از اتمام مدت اجاره یا فسخ قرارداد از تحویل ملک خودداری می‌کند مالک می‌تواند با مراجعه و ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل دستور تخلیه ملک را دریافت کند.
دستور تخلیه فوری چیست؟
برای صدور دستور تخلیه فوری ملک شرایطی مانند پایان مدت اجاره، کتبی بودن قرارداد، امضای دو شاهد و تنظیم قرارداد در دو نسخه لازم است و این دستور تنها برای املاک مسکونی با قرارداد اجاره عادی صادر می‌شود و مواردی مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه را شامل نمی‌شود. پس از اتمام مدت اجاره مالک می‌تواند با ارائه قرارداد امضاشده توسط دو شاهد از شورای حل اختلاف درخواست دستور تخلیه کند که این دستور توسط مأموران کلانتری اجرا می‌شود و قابل اعتراض یا تجدیدنظر نیست.
فرق تخلیه با تخلیه فوری
دستور تخلیه و حکم تخلیه دو روش قانونی برای بازپس‌گیری ملک اجاره‌ای هستند که تفاوت‌های مهمی با یکدیگر دارند.
دستور تخلیه فوری زمانی صادر می‌شود که اجاره‌نامه کتبی بوده و به امضای دو شاهد رسیده و مدت اجاره به پایان رسیده باشد که در این حالت بدون نیاز به برگزاری جلسه رسیدگی و تشریفات آیین دادرسی شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت می‌توانند دستور تخلیه فوری را صادر کنند که این دستور قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست و اجرای آن بدون صدور اجراییه و در مدت زمان کوتاهی انجام می‌شود.
در مقابل حکم تخلیه در شرایطی صادر می‌شود که اجاره‌نامه فاقد شرایط مذکور باشد مانند قراردادهای شفاهی یا بدون امضای شهود که در این موارد نیاز به رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه در دادگاه عمومی حقوقی است. حکم تخلیه پس از صدور قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی بوده و اجرای آن مستلزم صدور اجراییه و طی مراحل قانونی مشخصی است که ممکن است زمان بیشتری نسبت به دستور تخلیه نیاز داشته باشد.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
تفاوت اصلی بین دستور تخلیه و حکم تخلیه در فرآیند صدور و شرایط لازم برای هرکدام است به اینصورت که دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضائی و تشکیل جلسه دادگاه صادر می‌شود و برای املاکی با قرارداد اجاره کتبی، تعیین مدت اجاره، امضای دو شاهد و تنظیم شده در دو نسخه که نسخ به امضای هر دو نفر رسیده باشد لازم است اما در مقابل حکم تخلیه نیازمند رسیدگی قضائی و تشکیل جلسه دادگاه است و برای املاکی با قرارداد اجاره شفاهی یا بدون شرایط مذکور صادر می‌شود.
نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری شورای حل اختلاف
ماده قانونی دستور تخلیه فوری
دستور تخلیه فوری در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به‌ویژه در مواد ۲ و ۳ مورد اشاره قرار گرفته است. این دستور به موجر اجازه می‌دهد در صورت اتمام مدت اجاره و وجود شرایطی مانند اجاره‌نامه کتبی با امضای دو شاهد بدون نیاز به تشریفات دادرسی طولانی تخلیه ملک را از مراجع ذی‌صلاح درخواست کند.
نمونه رای دستور تخلیه فوری
آیا دستور تخلیه قابل اعتراض است؟
دستور تخلیه که توسط شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر می‌شود به‌طور کلی قطعی بوده و قابلیت تجدیدنظرخواهی ندارد. در مقابل حکم تخلیه که از سوی دادگاه‌های عمومی حقوقی صادر می‌گردد قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است و امکان بررسی مجدد در مراجع بالاتر را فراهم می‌کند.
در این مقاله تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری از جنبه‌های مختلف مورد بررسی قرار گرفت که درک این تفاوت‌ها برای هر دو طرف قرارداد اجاره ضروری است تا از حقوق خود محافظت کرده و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری کنند.
